一群牧民一同在一块公共草场放牧。一个牧民想多养一只羊增加个人收益，虽然他明知草场上羊的数量已经太多了，再增加羊的数目，将使草场的质量下降。牧民将如何取舍？如果每人都从自己私利出发，肯定会选择多养羊获取收益，因为草场退化的代价由大家负担。每一位牧民都如此思考时，“公地悲剧”就上演了——草场持续退化，直至无法养羊，最终导致所有牧民破产。

“公地悲剧”说明的是产权不明，而使资源被过度使用。其结果是，产权流于 “人人所有，人人没有。谁都应负责任。谁都不负责任”的状况。因此明晰的产权是一个市场的核心问题，能够使得效率明显提升，保障了资源会流通到最有效率的人手中。

整个村子的人都拥有这块草地的产权，占有权和使用权都是公有的，因此达成一致意见的成本太高！每个人都想获得好处时没有人想负责任，这就是产权不明晰时，就没有效率的原因。我国改革开放以后，以家庭联产承包的形式明确了每一个农户的权利和责任极大的提高了生产效率。

为什么产权明晰就有效率呢？因为他可以解决有效使用资源中的两个关键问题：

一， 实现了使用财产的责权利的一致性。所有者在使用财产时既可以获利也要承担风险，也承担了责任。这就激发了人们对财产对最大化的利用来获得利益，避免损失。

二， 保证了财产在转让中流动到最有效率的人手中。财产是在使用和流动中增值得。假设有一家饭店，每年可盈利100万元，按照现值法评估，假设利率为10%，则该饭店的价值是1000万元。如果另外一个人经营这个饭店可以每年获利200万元，该饭店价值就是2000万。如果俩个人通过协商自愿按照1500万元的价格进行转让，那么显然这个饭店的使用就更有效率了，也是双赢的，连个人都实现了获利500万元。双方的好处都来自于饭店更有效率的使用的增值。同理，楼房也是只能在交易中才能实现增值的。

经济学上的科斯定理表明，只要产权式明晰的，就能实现产值的最大化。