法国的外籍军团是一个比较特殊的雇佣兵部队，他们不能称为雇佣兵，而是雇佣军，雇佣兵和雇佣军是有很大区别的，本身法国外籍军团是法国正规的国防力量，他所招收的军人都是他国的公民，但是只要进入外籍军团就是法国的现役军人，这样外籍军团的士兵就具有双重身份，所以在世界上法国的外籍军团就比较特殊，他的士兵是法国的现役军人，但不是法国人！所以说在战时是享受国际法保护的！
为什么说雇佣兵不等同于雇佣军呢？说简单点，各国的职业军人是为国家和政府打仗的，他们有纪律约束和政治信仰，他们只会听命于国家赋予某个人的指挥权利的那个人的指挥，如果这个人背叛了国家的利益，那么职业军人有权利不服从这个人的指挥，而雇佣军是为军队打仗的，他们只需要对所在的军队负责，不需要对军队所在的国家负责，他们有纪律约束但是没有政治信仰，雇佣兵就更简单了，他们是为钱打仗的，只为钱服务，谁给的钱高，他就帮谁打仗，他们没有政治信仰也没有纪律约束！雇佣兵当中有职业道德的会按照合同办事，人品差的雇主的敌人出钱多而杀死自己雇主的比比皆是，更有甚者有的战争狂人会雇佣雇佣兵发动军事政变，造成局部的政治动荡，所以国际社会普遍反对雇佣兵制度的！
美国比较著名的黑水公司就是一个雇佣兵组织，但是他对外不称雇佣兵公司，而称保安公司，而且他从来不接私人任务，直接合法政府的任务，所以能在美国得以发展！

法国外籍兵团

外籍兵团成立于1831年，在19世纪期间是法国殖民作战的前锋。兵团长期作战于西班牙、马达加斯加、阿尔及利亚和东南亚等地，他们几乎是法国在阿尔及利亚长期战争的代名词。1841年在奥兰以南96.5 km处的西迪贝勒阿巴斯，外籍兵团建立了一个基地。这里成为兵团精神上的家，直到法国允许阿尔及利亚独立，并于1962年撤出它的部队为止。
1914年，大多数驻于非洲的法国陆军都急急忙忙赶回法国本土以阻挡德国的侵略。外籍兵团的士兵在随后西线的大屠杀期间为荣誉而战。实际上，到1918年，外籍兵团中的马士军团是全法国陆军中获得最高荣誉勋章的团。
二次大战期间，外籍兵团在世界各地作战，而且对抗两种不同的联盟。某些兵团的单位在法国和挪威作战，直到1940年法国投降。其他留在叙利亚、黎巴嫩和北非的兵团士兵仍然效忠维琪政权和反抗同盟国的进攻。二次大战之后，法国试图重建它在东南亚的政权，但很快地便卷人与越南独立同盟国家主义者的战争中。驻扎地一个接一个地被夺走，而且胡志明的游击队很快占了上风。1953年，法国在奠边府的决战孤注一掷，结果却是使他们总数达14人的部遭到包围。1954年5月，驻军中的7个外籍兵国营被越盟所击溃。
在他们最近160年的战斗中，外籍兵团获得最多荣耀的是，1863年4月30日于墨西哥持续固守的一个连。尽管对方具有压倒性的优势，他们仍拒绝投降，连长丹裘的部下真正地战斗到最后一人。为纪念这个英勇行为的卡麦农日，至今仍一年一度地被兵团分队所庆祝。这是外籍兵团独一无二的团队精神最具体的表示。
组织
今日存在于法国的外籍兵团是一支全副武装的部队，以优良的装备和健全的组织替法国服务。兵团现今的组织是以拥有1O个连的团为基础，加上一些增加步兵连花费的特殊连（侦搜连、迫击炮连、轻装甲连等等）。现今主要单位如下：
第一外籍兵团：驻扎于欧巴涅的卡赛娜维亚诺，该团负责整个兵团的行政事务。它也要负责乐队，由1连负责管理庞大的训练营，而且在战时须拨出3连的兵力以防卫设置于阿比翁高原的中程弹道导弹（IRBM）基地。
第二外籍步兵团：兵力总数达1500人的步兵团驻于科西嘉的波尼法西亚，该团各连都必须轮流至突击队和其他特殊学校训练，而且经常被派到海外分遣队服役。
第三外籍步兵团：该团于1973年离开马达加斯加后，便移防至现驻的法属圭亚那的库鲁基地。
第四外籍兵团：该团训练新兵和低阶士官（NCO）；驻扎于法国的卡斯特诺达里。
第一外籍骑兵团：常驻于奥兰治，该团是隶属于法国陆军第14步兵师的装甲单位。它包括了3支装甲车中队和1支机动步兵连。它也被指定为法国对外干预部队的先遣单位之一。
第二外籍伞兵团：常驻于科西嘉的科特，该团包括：团部和4个野战连。他们以可在24小时之内到达世界上任何指定地点，展开部署作战的能力而自豪。其中有一个连经常被派遣至第13轻装甲训练师。
第五太平洋混合团：中心位于慕若华，太平洋混合团在塔希提岛和亚努也有分遣队。它的任务是对法国位于太平洋的核子试爆场提供安全、通讯和电力的需求。
第六十一兵团工兵混合营：此工兵营是为修建训练营地而成立的，据说目前正在多尔多涅地区的喀斯石灰岩高原修建工程。该营包括一个外籍步兵连和一个法国陆军工兵连。
马约特外籍兵团分遣队：此分遣队有两个连，由一名陆军中校指挥，驻守在印度洋中的马约特岛。该岛是到留尼汪岛的中继站，由250名成员的兵团保护其安全。

制服
外籍兵团穿着标准的法国陆军制服，但是有某些特别的配件以显示它的特殊地位。最著名的配件就是白色高顶军帽，实际上是在制式蓝色军帽外覆盖上块白布（有红色的顶面和金色的徽章及颚带）。低阶士官和军官并不戴这种白色的军帽。检阅服就是卡其战斗服加上一些仪式上的配件。包括饰以红色流苏的绿色肩章、白色的条纹和绑腿、蓝色的腰带和白色长手套。他们也佩戴一种绿色领结，而军官甚至还穿上一件绿色背心。工兵排的成员则围白色围巾和携带典礼用的斧头：他们皆被准许留胡子。
战斗服是法国标准迷彩服，通常配有一顶贝雷帽。作战时的兵团使用一种颈中，细长条状的布料，以表示属于某连。外籍兵团的伞兵部队佩戴绿色贝雷帽。

法国外籍军团如我们所介绍的样，经常会有海外的行动，您会在服役期间走出法国到海外。但是要记住您去的地方不是阳光明媚的加利弗尼亚海滩，往往是前南、或者非洲地区的战争火药筒。在南斯拉夫的山岗或者是火热的非洲，隐藏着很多危险。您不是去旅游，您的使命将会把您推向前台。很多军团士兵在行动中精神受到很严重的伤害，请确认您对战争的残酷有个清楚的认识。
而且您做为新加入外籍军团的菜鸟，不要满脑子英雄主义的幻想，想做个大英雄挂上荣誉秩序军团勋章，那是不可能的事情。菜鸟生涯中一年大部分时间要跟清洁、勤杂工具打交道。您会成为一个很出色的清洁工或者土豆去皮机。如果您表现的在排中稍微优秀些，一些时间后您是能减少杂务的工作。您可能能学到操作AFV的技能，学会射击、包扎、班组配合、游泳，把身体练的强壮，拥有士兵应有的条件反应等等，听起来很有趣或者很让人心动？但是记住这些东西丝毫无助您退役后重新融入正常的社会，对您找份理想的工作也丝毫没有帮助。等合同到期您卷铺盖从军团士兵变成平民时，您会发现在社会有个不错地位的必须条件如学历等您一个都没有。您有的只是战斗的技能，而这些只在军队中有用。安家费？不用想了，传说和现实是有差距的。在外籍军团只有服役17.5年后才有安家费。而且作为军团士兵您的薪水正常情况下仅有每月900-1300欧元。这点钱在北京都不能算是高收入。别说是在法国。作为一个老兵，给您的忠告就是：扔掉脑子里的幻想，安心把你手头的事做好，外籍军团不是梦想家们的乐园。做梦的孩子们可能付出的学费会是5年青春甚至是生命。

是法国正规国防力量，受国际法约束，受日内瓦公约保护。
不过实战中谁还真的在乎那个公约？

大陆法系和英美法系主要区别在于：

1、法律渊源不同。大陆法系是成文法系，其法律以成文法即制定法的方式存在。英美法系的法律渊源既包括各种制定法，也包括判例。

2、诉讼程序不同。前者的诉讼程序以法官为重心，具有纠问程序的特点。后者的诉讼程序以原告、被告及其辩护人和代理人为重心，具有抗辩式的特点，同时还存在陪审团制度。

3、法律适用不同。大陆法系习惯用演绎形式，英美法系习惯用归纳的形式。

4、法律分类不同。大陆法系分为公法和私法，英美法系分为普通法、平衡法，公法指宪法、行政法、刑法以及诉讼法；私法主要是指民法和商法，英美法系的基本结构是在普通法和衡平法的分类基础上建立的。

5、法律编纂不同。大陆法系倾向法典形式，英美法系倾向单行法。当代英美法系虽然学习借鉴了大陆法系制定法传统，但也大都是对其判例的汇集和修订。

扩展资料：

两大法系的主要差异有：

第一，法律渊源。从法律渊源传统来看，大陆法系具有制定法的传统，制定法为其主要法律渊源，判例一般不被作为正式法律渊源（除行政案件外），对法院审判无约束力；而英美法系具有判例传统，判例法为其正式法律渊源，即上级法院的判例对下级法院在审理类似案件时有约束力。

第二，法典编纂。从法典编纂传统来看，大陆法系的一些基本法律一般采用系统的法典形式。而英美法系一般不倾向法典形式，其制定法一般是单行的法律和法规。当代英美法系虽然学习借鉴了大陆法系制定法传统，但也大都是对其判例的汇集和修订。

第三，法律结构。从法律结构传统来看，大陆法系的基本结构在公法和私法的分类基础上建立的，传统意义上的公法指宪法、行政法、刑法以及诉讼法；私法主要是指民法和商法，英美法系的基本结构是在普通法和衡平法的分类基础上建立的。

从历史上看，成文法代表立法机关（议会）的法律，普通主要代表审判机关（法官）的法律（判例法）。所谓衡平法是在普通法不能弥补损失的情况下所适用的法律，衡平法是对普通法的补充规则。 

第四，法律适用。从法律适用传统来看，大陆法系的法官在确定事实以后首先考虑制定法的规定，而且十分重视法律解释，以求制定法的完整性和适用性；英美法系法官在确定事实之后，首先考虑的是以往类似案件的判例，将本案与判例加以比较，从中找到本案的法律规则或原则，这种判例运用方法又称为“区别技术”。

参考资料：

英美法系百度百科

大陆法系和英美法系主要区别在于：

第一，法律渊源不同。

大陆法系是成文法系，其法律以成文法即制定法的方式存在，它的法律渊源包括立法机构制定的各种规范性法律文件、行政机关颁布的各种行政法规以及本国参加的国际条约，但不包括判例。英美法系的法律渊源既包括各种制定法，也包括判例，并且判例法在整个法律体系中占有重要的地位。

第二，法律结构不同。

大陆法系承袭古代罗马法的传统，习惯于用法典的形式对某一法律部门所涉及的规范做统一的系统规定，法典构成了法律体系结构的主干。英美法系习惯用单行法的形式对某一类法律问题做专门的规定，因而，其法律体系在结构上是以单行法和判例法为主干的。

第三，法官的权限不同。

大陆法系强调法官只能援用成文法中的规定来审判案件，法官对成文法的解释也需要受成文法本身的严格限制，故法官只能适用法律而不能创造法律。英美法院的法官既可以援用成文法也可以援用已有的判例来审判案件，而且，也可以在一定的条件下运用法律解释和法律推理的技术创造新的判例，从而，法官不仅适用法律，也在一定的范围内创造法律。

第四，诉讼程序不同。

大陆法系的诉讼程序以法官为重心，突出法官职能，具有纠问程序的特点，而且，多由法官和陪审员共同组成法庭来审判案件。英美法系的诉讼程序以原告、被告及其辩护人和代理人为重心，法官只是双方争论的“仲裁人”而不能参与争论，与这种抗辩式程序同时存在的是陪审团制度。

扩展资料：

1、世界各国沿用的法律体系基本上可分为二类：大陆法系和英美法系。中国内地曾采用大陆法系。大陆法系又称罗马法系、民法法系、法典法系或罗马日耳曼法系，是承袭古罗马法的传统，仿照《法国民法典》和《德国民法典》的样式而建立起来的法律制度。

2、欧洲大陆上的法、德、意、荷兰、西班牙、葡萄牙等国和拉丁美洲、亚洲的许多国家的法律都属于大陆法系。香港和英联邦国家采用的是英美法系、英美法系又称英国法系、普通法系或判例法系。

参考资料来源：百度百科：英美法系

是平克顿私人侦探所

1850年，平克顿辞去了在芝加哥警察局的公职，创办了美国第一家私人侦探机构———平克顿侦探公司。由此，阿伦·平克顿被很多人认为是世界最早的私人侦探。

平克顿侦探公司创立伊始，公司总共只有八名雇员———五名侦探、两名职员与一名秘书，但是由于平克顿本人的领导有方和侦探们的能干（他们是美国的犯罪侦查中最早使用摄影技术与犯罪情报档案，且极善于打入匪帮内部获得情报），公司很快得到了壮大。在美国南北战争期间，平克顿和他的侦探们更是直接为国家效力，为林肯总统的北方联邦军组建了一个专门收集南方分裂势力军事情报的组织。该机构后来成为了美国军事情报局的前身。
南北战争结束后，平克顿侦探公司又恢复了侦探业务。当时美国正值“西部热”，全国包括世界各个角落里不甘平庸的人都涌向了这块似乎具有无限可能性与机会的土地，其中当然不乏形形色色的骗子、武装匪徒，一时间杀人越货、袭击火车、盗抢银行的案件层出不穷。当时西部的地方警察由于人力、财力及州界的限制（美国各州有不同的法律规定与执法队伍，当时并没有联邦警察机构，跨州办案手续很繁琐），对这么多残暴狡猾的犯罪显得有些束手无策。于是，平克顿侦探公司实际成为了当时最为大产业主所信赖与依靠的一支保安与犯罪调查力量。

试论我国物业管理制度的立法构建及完善

冷 帅

引 言

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然，房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不可或缺。

物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。

1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状
1.1 物业管理立法的必要性
1.1.1 促进物业管理的健康发展
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。
1.1.2 法律适应时代要求，与时俱进
现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。
（1） 关于相邻关系
相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
（2）关于建筑物区分所有权
多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。
物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。

1.2 物业管理的实践模式
物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：
1、委托式物业管理 即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
1、 自营式物业管理 所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。
业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。

1.3 物业管理的立法模式
由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有：
1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。
2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UNIFORM CONDOMINIUM ACT），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。
对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。

1.4 我国物业管理的立法进程 ：
1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。
1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。
1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。
2001年，国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。
2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例（草案）》，公开向社会征求意见。
2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。
1.5我国的立法现状(法律渊源)
1.5.1 宪法
宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法第39条 “中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。
1.5.2 法律
我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，即将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。
1.5.3 行政法规
行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的地区性文件。物业管理的行政法规，例如，改革开放初期在1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理规定》等，以及2003年颁布的《物业管理条例》。
1.5.4 地方性法规
地方法规是省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其人常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。地方性法规在我国物业管理发展初期发挥了重要作用，一些物业管理先行地区 物业管理的地方性法规。目前，上海、广东、海南、江西、深圳、珠海、宁波、青岛、厦门、武汉、吉林等11个省市出台了物业管理条例，例如，1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》，1997年《上海市居住物业管理条例》，1998年《广东省物业管理条例》等；北京、天津、重庆、山东、四川、江苏、浙江、宁夏等十多个省市则出台了物业管理办法，例如《北京市居住小区物业管理办法》
1.5.5 行政规章
行政规章是国务院主管部门、县级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和颁布的规范性文件。其中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、1991年《房屋接管验收标准》、19991年《城市房屋修缮管理规定》、1992年《公有住宅出售后维修养护管理暂行办法》、1992年《城市住宅小区竣工综合验收办法》、1994年《城市新建住宅小区管理办法》、1996年《城市小区物业管理服务收费暂行办法》、1999年《物业管理企业资质管理试行办法》等。

2.物业管理概述
2.1物业管理的概念、特征及类型
2.1.1物业的概念
“物业”对应的英文是“REAL ESTATE”或“REAL PROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。 一个完整的物业一般由以下四个部分构成 ：（1）建筑物本体（2）附属设备（3）公共设施（4）建筑地块。
2.1.2物业管理的概念、特征及类型
（1）物业管理概念
物业管理的概念有广义和狭义之分。广义的物业管理一般指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。狭义的物业管理仅指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。广义物业管理与狭义物业管理的区别主要在于物业管理机构的范围不同。
（2）物业管理的特征
物业管理具有以下特征：
①物业管理职能的社会化。物业管理将物业区域内分散的社会服务统一起来，在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能，如环保、卫生、保安、消防等。物业管理的基本运作是业主按约定缴纳服务费，即可享受相应服务；物业管理企业通过竞争，拓展接管物业范围。在上述过程中，各方均获得利益，与此同时，城市管理的社会化程度也得以提高。
②物业管理机构的专业化。随着社会的发展，分工日趋专业。物业管理企业设置专门的管理机构、配备专业人员、运用现代科技、提供高水平的管理。而且物业管理中的相关事项可由企业再委托专业机构负责。
③物业管理过程的市场化。物业管理按照市场经济原则运作。物业管理机企业是市场主体，而非行政主体，物业管理是一种经营行为，各物业管理企业间开展竞争，业主与物业管理企业是平等的交易关系，业主有选择物业管理企业的自由；物业管理实行有偿服务，收费标准除个别项目由政府定价或指导价外，一般由市场定价。
④物业管理形式的规范化。物业管理企业的设立、选聘，必须依照相关政策法规；物业管理的开展也必须符合相关规定，如物业接管验收、委托合同与业主公约的签订、业主大会的召开等均应在法律的框架下进行。
⑤物业管理关系的契约化。物业管理企业与业主签订的物业管理委托合同，以及业主间订立的业主公约等一系列契约，是物业管理开展的前提条件。委托合同是物业管理企业接管、管理物业的依据，而且也是明确物业管理的服务事项，界定物业管理企业与业主间的权利义务的依据。业主公约是全体业主的自治协议，约定业主的使用、维护制度。
（3）物业管理的类型
根据物业管理的主体，即物业业主是否委托专业的物业管理企业，是否实现物业所有权与管理权的分离，可以分为委托型物业管理和自主型物业管理。委托型物业管理，指物业业主将自己的物业委托专业管理机构进行管理。自主型物业管理，指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。
根据的物业管理的运作方式和目标，物业管理可以分为服务型物业管理与租赁经营型物业。服务型物业管理，指专业机构对物业的管理，实际是物业的一种售后服务，目的在于确保物业正常使用，处长物业使用寿命，方便业主生活。租赁经营型物业管理，指对物业的管理，实际是物业的经营即创造租赁条件，赢得租户并为之服务，通过收取租金，获得利润。
根据物业管理的对象，物业管理可以居住物业管理、商业物业管理、特种物业管理。居住物业管理针对业主（使用者）居住的房屋及与之相配套的设备、设施。商业物业管理针对写字楼、商场、宾馆以及旅游场地设施。特种物业管理针对特定工业生产活动的各种厂房、仓库以及医院、图书馆等特殊物业。
2.2物业管理的兴起、作用及意义
2.2.1 物业管理的兴起
现代意义的物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。当时英国开始工业革命，伴随工业发展，大量农村人口涌入工业城市，城市原有房屋设施满足不了人中激增的要求，住房空前紧张。恩格斯对此作了经典的描述：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以从为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。” 由此在城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房。与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。19世纪80年代，英国一位叫Octavia Hill的女士率先制定了租户行为管理办法，开创了物业管理的先河。19世纪90年代，随着科技和建筑技术不断进步，美国等西方国家经济迅速发展安有电梯的高层建筑出现。因为这类建设附属设备较多，结构复杂，多为多个业主共有，其日常维修、管理工作量大、技术性强，于是开始出现了专业的物业管理机构。之后，美国人霍尔特（John Welt）于1908年在芝加哥创立了世界上第一个物业管理行业组织“芝加哥建筑物管理人员组织”（CBMO－Chicago Building Managers Organization），几年之后美国成立了一个全国性的组织“建筑物业主组织（BOO-Building Owners Organization）,并在此基础上组建了”建筑物业主与管理人员协会（BOMA-Building Owners and Managers Association）。后来类似的组织也出现在加拿大、英国、日本等国，BOMA亦即更名为“国际建筑物业主与管理人员协会（BOMAI－Building Owners and Managers Association International），该协会在1922年起发行出版物，并从1924年出版名为<<经验交流报告〉〉的年刊。
由此可见，物业管理兴起流行于国际，成为现代化城市的朝阳产业，具有两方面因素：其一，城市化的发展，多层建筑与居住小区的出现使物业管理成为必要；其二，社会分工，所有权与管理权的分离加速物业管理的发展。
2.2.2 物业管理的作用及意义
(1) 物业管理的作用
①配合城镇住房制度改革
我国城镇住房制度改革的目标是，按照社会主义市场经济的要求，实现住房商品化，由此将形成住房产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求改革计划经济体制下的，建立适应市场经济的房屋管理制度，以新型的不动产管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市场化、专业化的现代物业管理是住房制度改革的一项重要内容和配套工程。
②提高房地产经营活动效益
市场经济的原理之一是：消费市场决定流通市场和生产市场。房地产活动由投资开发、流通营销和消费使用三个环节组成。物业管理作为房地产活动的最终环节――消费环节，对前级环节有强烈反弹和刺激作用。物业管理不仅使物业管理保值增值，更是消费者购置物业的重要因素，有提高房地产经营效益，完善房地产市场的功能。
③促进城市管理工作
城市管理是现代政府的重要职责。物业小区是城市的缩影、城市的细胞，物业的容貌构成城市的整体形象，物业管理是城市管理工作系统的一个组成部分。物业管理企业开展的受托服务工作是政府市政管理工作的延伸补充，例如物业区域的环保、卫生、治安、交通等服务管理事项，实质上是政府市政管理在物业产权私有化的基础上实现“私营化”。 因此，物业管理的成效影响一个城市的市政形象。
④提升业主生活质量
随着经济的发展，人们对住宅面积数量的关注逐渐转向对居住环境质量的强调。物业管理不仅充分发挥维修养护物业，发挥物业最大功能，而且以物为媒，以人为本，物业管理与社区建设相得益彰，为业主创造安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境。如此，群众安居乐业，社区安定团结。
⑤增加劳动就业、繁荣第三产业
物业管理作为服务行业，可以吸纳种类劳动力，提供就业机会，同时物业管理带动装饰维修业，家政服务业、园林绿化业等相关待业的发展，从而将有效推动第三产业及国民经济的发展。
专业物业管理与传统房屋管理相比较具有明显的优势：
专业物业管理与传统房屋管理比较
传统房屋管理 专业物业管理
管理模式 计划经济模式 市场经济模式
² 物业产权 国家财产，产权单一 业主所有，产权多元
业主地位 被动管理 自治管理
管理单位 政府房管部门—行政主体 物业管理企业—市场主体
管理行为 准政府行为 经营行为
管理关系 行政性关系 民事委托关系
² 管理内容 修房为主，单一 管理、服务、经营
² 管理方式 分散政府部门管理 社会化专业化管理
管理费用 低租金，财政补贴 服务收费
² 管理效果 房屋破损严重 物业保值升值

（2）加强物业管理，切实保护公民合法私有财产
与物业相关的最密切的法律概念是“物权”。我国目前正在紧锣密鼓的制定《物权法》。这也体现了国家对公民合法的私有财产权的保护。物权最大的特点就是排除他人干涉，其效力足以抗拒国家，排除非法干涉。如警察进民居搜查，必须出示搜查证，否则违法。在西方法律观念中，私人居所国王亦不得非法进入。在我们国家，由于过去几千年的传统，“普天之下莫非王土”，以致我们现在国家侵犯人民的财产权现象十分严重。
2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过日宪法修正案第二十二条指出：宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”
笔者认为，对公民合法私有财产的最大保护是保障公民实现其财产的利益最大化。我国改革开放以来，随着经济发展和人民生活水平提高，公民拥有的私人财产普遍有了不同程度的增加，特别是越来越多的公民有了私人生产和生活资料，群众对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求。为了保护公民最重要的私有财产之一—房产，就必须加强物业管理的法治化。物业管理法律关系最主要依据建筑物区分所有权制度产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，导致私权利的不必要冲突，导致日常生活秩序的混乱，给公民实现利用其最主要的财产—房产的目的设置障碍。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人际关系以及让人羡慕的工作效率，真正实现物业的价值。
2.3 物业管理法律关系的主体、客体及内容
2.3.1 物业管理法律关系的主体
物业管理法律关系的主体是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。物业管理法律关系的主体主要包括：发展商、业主、业主大会和业主委员会、物业管理公司、物业使用人、行政管理机关及其他相关机构。这些主体可分为三大类：民事主体、行政机关和自律组织。
（1）民事主体，包括：业主、业主大会和业主委员会，发展商，物业管理公司，物业使用人及其他相关机构。
① 业主
业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分 所有权人。 由于购买了物业，购房人成了物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。而且，各业主之间共同关系之复杂已超出了传统民法的相邻关系，于是全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实施自治管理。
② 开发商
开发商是物业管理中十分重要的一员。开发商又称为发展商，即房地产开发企业，依据《城市房地产管理法》第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
最初，物业是由开发商开发、建造并能通过房地产