第一章　总则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本省行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。第三条　物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。第四条　省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
　　设区的市（以下简称市）、县（含县级市、区，下同）主管房地产的行政管理部门（以下称房地产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　规划、物价、工商、财政、公安、民政、环保等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。第五条　街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。第六条　鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。第二章　业主、业主大会及业主委员会第七条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。第八条　物业管理区域由物业所在地县房地产行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
　　分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，一般应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。第九条　业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
　　同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。第十条　业主筹备成立业主大会的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。
　　县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当自接到业主书面意见之日起30日内，指导成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作。第十一条　业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。第十二条　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第十三条　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有20%以上业主提议，或者经业主委员会决定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　住宅小区召开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。
　　业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地的县房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，由县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。第十四条　业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。
　　业主委员会应当履行下列职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　（三）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用；
　　（四）协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　前款所称物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

一直以来，业主与物业之间都必然的存在着各种各样的矛盾与摩擦，消费者对物业管理的投诉与维权屡见不鲜，物业暴力现象也屡屡让业主们惊魂，一次次更换物业管理公司并不能解决根本问题。在业主们的千呼万唤声中，国务院做出了关于修改《物业管理条例》的决定，并将于今年的10月1日正式实施。最近我认真地学习了《物业管理条例》，收获了很多。
物业由“管理”到“服务”
修改条文：根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
点评：称呼上的改变，意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。
业委会成立的指导部门增加
修改条文：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。
点评：此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。《郑州市物业管理条例（草案）》也有这方面的特点。
通过起诉可撤销业委会决定
修改条文：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
点评：以往，一旦具体决定通过业委会或者业主大会，业主就没有权利改变。当业委会作出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这样做，更有利于保护个人权益。
严格专项维修资金使用条件
修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。
点评：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意，规定得更加严格

第一章　总则第一条　为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造和谐有序的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本省行政区域内物业管理及其监督管理活动。第三条　物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。第四条　省、市、县（含县级市、区，下同）人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。鼓励采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业管理和服务质量。第五条　省住房城乡建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门（以下简称物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　公安、民政、财政、市场监管、发展改革、自然资源、生态环境、人民防空、城市综合执法等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。第六条　街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责：
　　（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；
　　（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；
　　（三）指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作；
　　（四）协调和指导老旧住宅区物业管理工作；
　　（五）协调物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；
　　（六）法律、法规规定的其他职责。
　　居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。第七条　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范行业行为，加强物业服务行业人员培训，提高物业服务水平，促进物业服务企业依法诚信经营，维护物业服务企业的合法权益。第二章　物业管理区域的规划与建设第八条　物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则，以土地使用权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。
　　物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；影响设施设备共有功能使用的，不得分割划分。第九条　在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，建设单位应当将划定的物业管理区域资料送交县物业行政主管部门备案，并在房屋买卖合同中明示和在商品房销售现场公示。第十条　已投入使用但尚未划分物业管理区域的或者需要调整物业管理区域的，县物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，在征求相关业主意见后划分或者调整，并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。调整物业管理区域的，还应当征得相应区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十一条　县物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
　　物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。第十二条　建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：
　　（一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；
　　（二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置；
　　（三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；
　　（四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米，且集中建设；
　　（五）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

第一章　总则第一条　为了维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业规范发展，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。第三条　本条例所称物业，是指已经建成并投入使用的各类建筑物及其附属设施、设备和场地。第四条　市、县（市）区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和资金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政策，促进物业服务行业健康发展。第五条　市住房和城乡建设行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　各县（市）区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，接受市物业行政主管部门的业务指导和监督。
　　市、县（市）区人民政府有关行政主管部门在各自职责范围内，负责物业管理活动的有关监督管理工作。
　　街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导和监督本辖区内物业管理活动的相关工作。
　　居（村）民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好与物业服务有关的工作。第六条　物业服务行业协会应当依法制定和组织实施物业服务行业行为准则，组织业务培训，强化行业自律管理，促进行业诚信经营，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。第七条　鼓励物业服务管理向社会化、专业化、市场化、信息化、智能化方向发展，采用互联网、物联网等技术，提高物业管理水平和服务质量。第二章　业主和业主组织第八条　房屋所有权人为业主。尚未办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主，享有法律、法规规定的业主权利，承担业主义务。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交业主委员会和物业服务企业。
　　业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的，应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知业主委员会和物业服务企业。第九条　业主应当遵守有关法律、法规以及物业管理规约的规定，按时足额交纳物业服务费，不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。第十条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。
　　业主委员会由业主大会依法选举产生，接受业主的监督，执行业主大会的决定，依法履行职责。
　　业主大会、业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。第十一条　建设规划将分期开发的建设项目划分在同一个物业管理区域的，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第十二条　业主委员会委员应当由物业管理区域内具有完全民事行为能力、遵守法律法规、热心公益、责任心强、具有一定组织能力的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表担任。
　　业主大会可以在议事规则或者管理规约中规定，有下列情形之一的业主不得担任业主委员会委员：
　　（一）有故意犯罪或者被列入严重失信人员名单的；
　　（二）本人及近亲属与该物业管理区域内的物业服务企业有利害关系的；
　　（三）欠交物业服务费、住宅专项维修资金等应当交纳的费用的；
　　（四）有损坏房屋承重结构、违法装修搭建、违法占用物业共有部分等行为且未改正的；
　　（五）其他违反业主大会议事规则、管理规约等不宜担任业主委员会委员的情形的。第十三条　业主委员会委员除不得有《辽宁省物业管理条例》第三十七条第一款规定的行为外，还不得有下列行为：
　　（一）阻挠其他业主委员会委员履行职责；
　　（二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝向业主委员会提供由其保管的物业管理有关文件、资料；
　　（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。