01

大家好，我是大棋。

昨天的陆家嘴很热闹啊，一边是杀人割头案，一边是全网中介力荐的老房新售项目。

但凡手机里面有个中介的微信，都知道昨天被一个名叫“浦城小区”项目刷屏了，他的标签是“低于市价”、“千人看房”、“捡漏项目”、“开发商保留房”。

昨天看房的人有多少呢？

据说，69套房源，看房人过千，还没有开盘，一半的房源已经被订掉了。

如此火热，又如此诡异。

说起来也奇怪，这两件事情都集中在陆家嘴潍坊街道附近，真的是，越接近中心的地方，越是血雨腥风。

看这地图，昨日，这两个聚集全市瞩目的地点竟然如此之近，也同样让人捉摸不透。

02

诡异？

凶案的诡异交给法医，我们来看看这个“浦城小区”的诡异。

一边是年旧失修的破墙上写着“危房不能买”；

一边是人头攒动，千人看房的抢房场面；

据说，小区里面阿姨阿叔，还在旁边劝说，这房子不可以买的，车位都是我们老业主的。

我吃瓜的心就蹭蹭上来，心痒痒，直觉告诉我，这背后一定是有故事的。

03

了解完整个故事，那真是一部经历十多年的拆迁大戏。

这个故事要从世茂滨江花园花园说起来。

世茂，1989年成立的一家福建开发商。在发展的第一个十年节点进驻上海，拿下陆家嘴南延伸板块黄浦江畔的E18地块其中一块超大地块，是当年的总价地王。

精打细算的福建人，巧用这块地，打造了“亚洲第一高楼、超大型水岸豪宅”——世茂滨江花园。

2001年，还邀请了梁朝伟和周韵做广告代言，此后连续三年，世茂滨江花园都是上海住宅销售金额第一名，自此封神。

福建人的精打细算和巧思体现在哪里呢？

那便是滨江豪宅的高度。

高度就决定了看江面和俯瞰整个外滩与城市的气势。

尽管是地王，世茂的这块地并不属于一线滨江的位置范畴，地理优势偏弱，要想成为滨江豪宅，只能往高里建造。

所以世茂滨江花园当初是以高度著称的，曾经是连续好多年是上海乃至全国最高的住宅。

所以，世茂便将地块最好前排位置都建造成高层住宅，后排位置日后打算建造住宅的一系列配套。

说了大半天的世茂滨江花园，和我们的“浦城小区”又有世茂关系呢？

关系就是，当年世茂拿的地块，就包括了浦城小区、兰园小区、东南新村及张杨路370弄。

而如今，整个地块，一边是超高滨江豪宅，一边是落魄待拆老破小。

04

落魄的老破小当然弃如敝履。

但真正的原因是，世茂将整块用地容积率全都用在了高层住宅，剩下的地块可开发的价值不大。

从2021年开始，政府一直督促世茂赶紧做动拆迁，豪宅旁的棚户房、老公房、私宅，大大影响市容，但世茂的行动却缓慢。

然后，就要说到我们的主人公“浦城小区”。2021年，世茂请了第三方评估机构来做“收购”。对，是收购，而不是动迁。这是本质区别。

但明明是世茂的地块，为何变成收购了呢？

根据法律规定，国有土地出让应当严格执行“净地”供应，但是如果政府以“毛地”供应，并最终造成土地闲置的，政府部门可以要求收回。

毛地指的是：尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地

不能确定，是政府和开发商商讨的结果还是什么原因。

但是可以确认的是，如果是动迁，规定货币安置1.98倍赔偿，而收购只有1.25倍。

世茂先将靠近项目的最后一排收购了，但是过程也是有点艰难，这个大家都懂的。

据说，当时一共收购160套，本次拿出了69套房源出售，我也听到另一个数字是共计有95套，但肯定不止69套房源。

当时多少钱收收购的呢？

调研到的口径不一，有说10.5万，有说5-6万收购的。目前售价8.4-9.4万的单价。

这十多年中，这四个老小区一直等待拆迁的消息，等来的却是平改坡、商业规划取消等。随着房价大涨，拆迁难度也变大，开发商索性把收购的房子，包装一下又拿到市场上来买。

也是哭笑不得。

怪不得苦苦等了那么多年的小区阿姨阿叔要来捣乱，这其中和开发商动迁组的互相博弈过程中，不知道积累了多少仇和怨。

既然开发商决定卖掉，那么小区不论是动迁还是收购，就更没有期待了。

05

要问这个“浦城小区”要不要买呢？

那就看看，周边有没有这个价位的老破小，9.4万的老破小。房龄是一方面，小区整体环境、物业、维护新旧、住户素质等，都需要综合性考量。