棚改政策新政：根据2021年棚改政策的座谈会会议内容，棚改政策新政具体如下：1．新三年棚改计划必须实施，但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡；2．棚改货币化不搞一刀切；3．政府购买棚改服务模式取消，但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款；4．融资以发行棚改专项债为主。
【法律依据】
《中华人民共和国城乡规划法(修订)》
第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

最近接触了一些政府“PPP”和棚改项目，咨询了查阅了一些政策及机构的研究报告，对其做了个总结研究，发现棚改这可能是地产开发企业未来创盈的一个方法。

2021年43号文剥离了融资平台公司的政府融资职能，推广PPP。有人先知先觉，发现了政府购买服务，“政府购买服务”和“PPP”是两码事！， PPP越拘谨，购买服务越奔放  先行者开始做政府购买服务。后来，越来越多的人看到这条路，也加入这个行列，大规模地做，什么都做，直到把政府购买服务做滥。没办法政府必须出面管理了，87号文就是这样出来的。政府购买服务叫停之后，很多工程建设项目就往政府付费型PPP转化。一些没有运营、或者假运营的工程项目，项目自身没有收入，主要依赖政府付费的项目，往PPP去转，其实并不能达到节约公共资金、改善公共服务的目的。那么，政府为了控制财政和投资风险，避免盲目上项目，就开始限制。

因此，“世上本无路，走的人多了，便也成了路”和“世上本有路，走的人多了，便也没了路”这两句话，是一件事的两个方面，一体两面，相映成趣。

现在政府购买服务的路堵住了，政府付费型PPP也受到了限制，基础设施项目融资新路在哪里呢？

  除了在前面介绍的那些方案，目前出现了一种情况，就是做棚改，用棚改的资金解决其他问题。现在已经出现千军万马争棚改的情况。走棚改这条路，但愿行稳致远，或者兵贵神速。否则，也会出现问题，搞不好，后面政府又会来个规范文件。

目前棚改项目躁动的主要有以下原因：

首先，棚改这份大餐，确实分量十足

国家部署的两个棚改三年计划，2021至2021年1800万套，2021至2021年1500万套，共3300万套，以三口之家计算，要解决一亿人的住房问题。中国14亿人口，每14个人中就有一个家里有棚改房，这是多么大的规模？！这3300万套房屋，如果按30万一套的总投资测算，就是9.9万亿。再加上配套的公益性基础设施，可能是十几万亿的规模。十几万亿啊，六年要完成投资，每年就是两万多亿的盘子。两万多亿，就算还有部分资本金，也有一万多亿的融资规模。每年一万多亿，这是很大的业务。

其次，做棚改，融资相对比较容易

87文限制了政府购买服务业务，但给棚改和易地扶贫搬迁留下了口子。易地扶贫搬迁比较局限，那么主要就是棚改了。棚改可以用政府购买服务的模式融资，可以突破三年的中期财政规划，最多可以做多少年，没有明确说法。有的地方，还在往20年、25年做，期限很长，融资相对比较方便 ---肯定比政府付费型PPP方便。
第三，它能帮政府解决资金问题
现在一个地级市，起码上百亿棚改项目，能够融来大量的资。只要进了省级棚改计划，就可以用政府购买服务便捷地融资。全国要完成3300万套棚改任务，要惠及1亿人，这个面非常大，那么，项目进总盘子就很容易了，基本上报上去很快就会批。进了这个名单，融资比较容易，政策性银行、商业银行都在争，利率也不高。

棚改项目，基本上都能拆出土地来，能够形成政府的专项收入。棚改项目的完成时间，大约3~5年就可以。通过棚改腾出的土地，出让出去，换回资金，整个过程最多也就5~7年。土地出让形成的收入，进了政府的财政，由于贷款期限长，用不着还款，这部分收入政府就可以用在别的地方。这是一种情况。

第二种情况是，棚改的承接主体是当地的融资平台公司（或国企），在获得贷款、总投资到位后，大量的资金又会通过工程款的形式留存下来，实际上也就解决了政府的资金问题。

还有一种情况，棚改的预算安排，各级政府的专项资金、补助资金、发债资金，是要求按棚改项目的进度安排的。而棚改的贷款期限太长，暂时用不着还那么多，这也就给了政府资金腾挪的空间。

当前各种模式收紧，而棚改很快就能融到巨额资金，仅就这一点，它便能受到各地政府的特别重视。

第四，做棚改的平台，会被政府另眼相看

各种堵死之后，现在政府钱紧啊！谁能为政府融资，谁在政府那里就有份量，就容易获得政府支持，就有机会做大做强。

承接棚改的主体因此脱颖而出。哪个平台拿到了棚改项目、能通过棚改项目融到资，这个平台就成为众多平台中的佼佼者，被政府另眼相看。我这里有钱啊，现在也不方便直接把钱转给政府，那样就形成了政府性债务。那么，钱在我这里，政府有什么事，就还是交给我来办，我可以先拿出钱来办。这就有利于这个城投在政府那里争取项目，比如土地开发、园区建设、城镇化等。有钱，就可以运作资金做项目。拿到项目后，可以做商业开发，做公共服务、配套设施、园区运营，形成经营收入，那么就从实质上转型蜕变成真正的企业。在这个过程中再招揽人才、累积能力、形成经验，甚至可以复制、跨区经营。这样的城投，就具备了造血能力，做大做强。

所以，聪明的城投，现在必须先下手为强，争取棚改项目，获得资金。谁拥有资金，谁就为华丽转型赢得了先机。

第五，做棚改，也是金融机构的不二之选

因为政信业务，现在也没什么好做。像污水处理等适宜做PPP的项目，金额太小，满足不了金融机构的投放胃口。目前只有棚改项目的融资金额大，能够满足金融机构的业绩要求，它又是政策支持的业务，所以，金融机构也要抢棚改业务，甚至一再降低授信条件。但没有办法啊，别无选择，只能一哄而上，争抢。

以上五点，可能就是现在棚改业务特别火的原因吧。

目前千军万马争抢棚改，虽没有出现大的问题，但也快到踩踏阶段，会不会出现一些问题呢？比如：把不是棚改的项目包装成棚改；把期限弄得太长，购买服务延期支付价款变相融资；只有建设，没有服务，重融资轻服务；重复融资、资金挪用等等。如果棚改项目不能行稳致远，出现问题，那就背离了中央支持棚改的初衷。那么，中央政府对此进行规范，出台政策进行限制，也是完全有可能的。 

所以现在是进入棚改项目的好时机而且要快，天下武功唯快不破。

2021年2月份，重庆主城区两会全部结束，2021年重庆市提出的620亿棚改，各区在政府工作报告和官网中，也划定了2021年棚户区改造的重点区域或工作计划目标。2021年重庆主城超7000户居民涉及棚改，在这一规划下，棚改区所在板块将发生巨大变化。

棚改是关乎民生的好政策，一般来说，棚改区域主要有以下特点：两江四岸的老房破房、大型商圈附近的旧房危房以及迁移后的工业区。

江北区对于2021年的棚改区暂未提及，但王老师猜想，有很大概率为：鲤鱼池、大石坝、盘溪三个片区。下面王老师就给大家谈谈为什么这三个片区会进行棚改，以及棚改对这三个区域楼市的影响。

首先来聊聊鲤鱼池。鲤鱼池是上面提到的三个区域中，位置最好的地段。鲤鱼池向西是观音桥商圈，向东是江北嘴，向北是九街，去哪儿都方便。按道理说，身处核心地段的鲤鱼池房价应该不低，可实际情况如何呢？

今年十月，江北区的平均房价为14589元/㎡，而鲤鱼池的房价仅为11000元/㎡出头，两者对比，差距巨大，这是因为鲤鱼池大量的旧房拉低了整体的身价，富强社区、建新村、鲤鱼池社区，这些都是上世纪的产物，也就是我们说的棚改区。

鲤鱼池的棚改区以老破旧居多且占地面积巨大，限制了整个鲤鱼池片区的发展。特别是鲤鱼池的富强社区，富强社区成立于2001年6月26日，属厂街的工矿型社区，辖区占地面积0.58平方公里，共有居民总户数3107户，社区上接长安公司，下临北滨路，9号线+10号线双轨，坐拥北滨路C位，整个社区都是老破旧，但因为良好的区位，富强社区被划为商业用地，网传拆迁费更是到达了20000/㎡，这样的优质地块却迟迟未能棚改，这对于鲤鱼池的发展来说，无疑是巨大的阻力。

在在王老师看来，随着棚改政策的落地，整个鲤鱼池棚改区将重新规划走纯商业路线。早在2021年时候，观音桥商圈办就已经将商圈的提档升级提上了日程，其中观音桥商圈东扩至鲤鱼池。因此未来的鲤鱼池将与现在的观音桥、九街一起，打造观音桥大商圈。届时，整个鲤鱼池区域的整体房价将会有快速的拉伸，最起码会与观音桥持平。

在抗日战争时期，大石坝是“八大兵工厂”之中的长安厂和江陵厂所在地，新中国成立后，前卫仪表厂又坐落此处。大石坝共有9个村，居住的皆为江陵厂的工人及家属。而以前的国营工厂都有学校，医院，商店，电影院等设施，所以自从2009年前卫厂完全搬迁后，这里遗留了大面积的废弃用地。各种老破旧集中在这个区域当中，严重的阻碍了大石坝区域的发展。

整体来看，大石坝的底子并不错，医院有江陵医院、骑士医院、商圈有东原购物中心，生活配套有鸿恩寺公园和石门公园，交通上有重庆石门嘉陵江大桥和大石坝立交，就现有的配套上，我们可以大胆猜测棚改后的大石坝走向。

棚改后大石坝会有更多的地去完善相应的商业、生活配套，未来的大石坝应该是跟观音桥同性质的区域性商业中心，与此同时大石坝沿江区域将成为低密度生活区。整体的房价会有一定的提升。但就现在来说，大石坝房均价为14972元/㎡，与北滨路的15004元/㎡相差无几，随着棚改的落实，整体的房价可能还会有一定涨幅，就自住和投资来说，我们可以选择如东原D7区，华润中央公园在内的次新盘，大石坝次新盘在棚改的带动下，还会有一定的成长空间。

一提到盘溪，很多人马上想到的就是盘溪市场，以前许多重庆人家里过年过节的干货都是来这里选购，但随着棚改的持续，盘溪市场将会搬迁至江津双福，而搬迁后的盘溪市场会留下大块的空地，这块地如何使用对于盘溪的未来起关键作用。

2021年1月23日，重庆“德国城”项目招商暨智能制造峰会在江北区正式启动。江北区重点引进以西门子为龙头的“德国城”项目，定位德国产业在重庆设立的经贸交流平台，打造欧洲企业集聚区，中国西南部与欧洲在工业技术、商品贸易、文化交流的“桥头堡”，而盘溪市场农贸蔬菜、水果市场搬迁后所腾出的280亩地，原址及旁边的土地上将建起玉带特色商城，包括重庆“德国城”项目。

现目前盘溪二手房的价格还相对便宜，而随着德国城项目的真正落地，该片区的整体价值会有很大提升。但德国城毕竟是个大项目，距离真正意义上的落地还需很长一段时日，因此自住可以考虑，但如果是投资，则为时尚早，还需等待。

重庆拿出620亿进行棚改这对于各大老破旧片区是一个大利好，以上三个片区在经过棚改后也一定会发生非常大的变化。但考虑到棚改是一个长期规划，从规划到落地，再到搬迁可能还需要3-5年。就目前来说，除了刚需可以考虑以外，投资和改善需求都还需要进一步等待，目前入局尚早。

棚户区改造是中国 *** 为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。

中国从2009年开始，对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。

2021年9月25日，时任 *** 中央政治局常委、国务院副总理 *** 在中国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度。

 

2021年10月8日， *** 总理在国务院常务会议上强调，“棚改是重大民生工程，也是发展工程。”“这项工作对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用，可以说‘一举多得’。

棚改要更好体现住房居住属性，要切实把这件好事办好。”

棚户区改造的意义有以下几点：

1、棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正；

2、棚户区改造可以提升和完善城市功能，改善城区落后面貌；

3、棚户区改造可以优化配置土地资源，促进土地合理利用；

4、棚户区改造可以增加社会就业，促进地区的产业结构调整；

5、棚户区改造可以密切党与居民群众的感情，促进社会和谐。

扩展资料：

2021年10月8日， *** 总理在国务院常务会议上强调，“棚改是重大民生工程，也是发展工程。”“这项工作对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用，可以说‘一举多得’。

棚改要更好体现住房居住属性，要切实把这件好事办好。” *** 要求，要切实落实好棚改工作的配套支持政策，保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方 *** 棚改专项债券发行力度。

同时对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

下一步，要坚持以人民为中心的发展思想，更好体现住房居住属性，一是按照今年 *** 工作报告确定的新的三年棚改计划，督促各地加快开工进度，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，保证分配公平，确保按时完成全年棚改任务。

二是严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。

因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

三是各地要严格评估财政承受能力，科学确定2021年度棚改任务。

对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障，通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式，让更多住房困难群众早日住进新居。

*** 强调：“棚户区改造是弥补历史欠账的民生工程，也是推进新型城镇化的重要途径，要积极加以推进，切实改善城镇住房困难家庭的居住条件。